1. Introdução

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é tributo de competência municipal, devido nas transmissões onerosas de bens imóveis inter vivos, nos termos do art. 156, inciso II, da Constituição Federal.

Na prática, contudo, é recorrente a cobrança do ITBI com base em valores superiores ao efetivamente negociado no contrato de compra e venda, especialmente quando os Municípios adotam o chamado “valor de referência” ou “valor venal de referência”.

Essa metodologia de cálculo tem sido reiteradamente questionada no Poder Judiciário, culminando em entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, reconhecendo a ilegalidade da cobrança e assegurando ao contribuinte o direito à restituição do ITBI pago a maior.

2. Fato gerador e base de cálculo do ITBI

Nos termos do Código Tributário Nacional:

Art. 35 do CTN – O imposto, de competência dos Municípios, sobre a transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis tem como fato gerador:

I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis;
II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis.

Quanto à base de cálculo, dispõe o CTN:

Art. 38 do CTN – A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

A controvérsia reside justamente na interpretação do termo “valor venal”, utilizado por diversos Municípios para justificar a adoção de valores unilaterais e pré-fixados, dissociados do valor real da operação imobiliária.

3. A ilegalidade do “valor de referência” fixado pelo Município

O entendimento consolidado do STJ é no sentido de que o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, cabendo ao Fisco, caso discorde, instaurar procedimento administrativo próprio para apuração de eventual subavaliação.

A fixação automática de um “valor de referência”, sem contraditório e ampla defesa, viola frontalmente os princípios constitucionais da legalidade tributária e do devido processo legal.

Nesse sentido, o STJ firmou tese no Tema Repetitivo nº 1.113, estabelecendo que:

• a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado;
• o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência;
• eventual divergência deve ser apurada em procedimento administrativo específico, nos termos do art. 148 do CTN.

4. Aplicação do art. 148 do CTN e ônus do Fisco

O Código Tributário Nacional é claro ao estabelecer o procedimento correto em caso de discordância do valor declarado:

Art. 148 do CTN – Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora poderá arbitrá-lo, mediante processo regular, assegurado ao contribuinte o direito de defesa.

Portanto, não cabe ao Município simplesmente substituir o valor da operação por outro previamente definido em tabelas internas, sem qualquer apuração individualizada.

5. Direito à restituição do ITBI pago indevidamente

Configurada a cobrança indevida, nasce para o contribuinte o direito à repetição do indébito, conforme dispõe o CTN:

Art. 165, inciso I, do CTN – O sujeito passivo tem direito, independentemente de prévio protesto, à restituição total ou parcial do tributo, seja qual for a modalidade do seu pagamento, nos casos de cobrança ou pagamento indevido.

O prazo para pleitear a restituição é de 5 anos, contados do pagamento do tributo, nos termos do art. 168, inciso I, do CTN.

Além disso, os valores devem ser restituídos com correção monetária, conforme entendimento pacífico dos tribunais.

6. Conclusão

A cobrança do ITBI com base em “valor de referência” fixado unilateralmente pelo Município é ilegal e contraria frontalmente o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

O contribuinte que pagou ITBI acima do valor real da transação imobiliária possui pleno direito de buscar a restituição do indébito, seja pela via administrativa, seja pela via judicial.

Diante da consolidação jurisprudencial sobre o tema, a análise do caso concreto pode representar significativa recuperação de valores, reafirmando a importância da atuação preventiva e estratégica no Direito Tributário.